من المعلوم والثابت قانونا أن الملكية في العقار المحفظ لا تنتقل إلى الشفيع إلا من تاريخ تسجيل التصرف أو الحق في السجل العقاري، و لا يعتد بما هو غير مسجل مهما كان سبب أو طريقة اكتسابه، وهذا لا يمكن أن يكون محل خلاف لأن قانون التحفيظ العقاري ينص على أن الأفعال الإرادية والاتفاقات التي تتم بين الأفراد حول العقارات المحفظة لا يكون لها أي أثر ولو بين الأطراف إلا بعد تسجيلها في الرسم العقاري، لكن الوقت الذي يصبح فيه الشريك الذي له الحق في الشفعة مالكا للحصة المشفوعة ويعتبر أنه اكتسب ملكيتها ابتداء منه أثار نقاشا حادا بين رجال الفقه خاصة الفقه المصري ووجد في هذا الصدد أراء مختلفة يمكن إجمالها فيما يلي:
1- أن الشريك يملك الحصة من تاريخ صدور البيع من الشريك للمشتري المشفوع منه، لأنه في ذلك التاريخ تمت للشريك أسباب الشفعة.
2- أن الشفيع يملك الحصة من تاريخ إعلان رغبته في الشفعة وعرضه الثمن على المشتري.
3- أن الشفيع يملك الحصة من تاريخ رفع دعوى الشفعة.
4- أن الشريك لا يملك الحصة المشفوعة إلا من يوم صدور الحكم النهائي القاضي باستحقاقه الشفعة.
وقد سار الأستاذ السنهوري مع الرأي الأول وأكد أن الشفيع يملك الشيء المشفوع من يوم شراء المشفوع منه لذلك الشيء، لأنه في ذلك اليوم توافرت أسباب الشفعة للشفيع. ولكن محكمة النقض المصرية ذهبت إلى أن" إذا كان الحكم النهائي بثبوت الشفعة هو سند ملكية الشفيع، فإلى الوقت التي يصدر فيه هذا الحكم تكون الملكية للمشتري وبالتالي فإن الشفيع لا يحل محل المشتري في علاقته بالبائع إلا من وقت ثبوت الشفعة للشفيع قضاء أو اتفاقا" .
وعموما يمكن القول أن الشفيع يصبح مالكا للحصة المبيعة من التاريخ الذي قيد فيه اسمه على الرسم العقاري، وهذا ما نص عليه قانون التحفيظ العقاري على أن الأفعال الإرادية والاتفاقات التي تتم بين الأفراد حول العقارات المحفظة لا يكون لها أي أثر ولو بين طرفيها إلا بعد تسجيلها وابتداء من تاريخ التسجيل.
وهكذا يتبين أن القول بأن الحصة المشفوعة من يوم شراء المشتري لها يخالف القاعدة المقررة في الفقه والقانون من أن المشتري يملك تلك الحصة ملكية تامة عندما يشتريها، ولا يكون مجرد حائز لها، كما أنه مخالفا لما هو مقر من أن الشفعة مجرد رخصة تعطي للشريك الحق في أن يملك الحصة التي باعها شريكه ولا تصبح سببا من أسباب الملكية إلا باستعمال الشريك لها، فالمشتري الذي يشتري حصة من عقار محفظ يكون عارفا للشركاء معه فإذا تقدم إليه هؤلاء الشركاء أو بعضهم بإعلان رغبتهم في شفعة ما اشتراه وعرضوا عليه الثمن والمصاريف فبذلك تكون عناصر كسب الملكية قد اكتملت لهم .
وسيتخلص مما تقدم أنه عندما يقوم الشريك بإعلان المشتري برغبته في الشفعة ويعرض عليه الثمن والمصاريف وقيمة التحسينات التي أجراها على العقار تنتقل ملكية هذه الحصة إلى هذا الشريك طالب الشفعة ابتداء من تاريخ الإعلان المذكور.
1- أن الشريك يملك الحصة من تاريخ صدور البيع من الشريك للمشتري المشفوع منه، لأنه في ذلك التاريخ تمت للشريك أسباب الشفعة.
2- أن الشفيع يملك الحصة من تاريخ إعلان رغبته في الشفعة وعرضه الثمن على المشتري.
3- أن الشفيع يملك الحصة من تاريخ رفع دعوى الشفعة.
4- أن الشريك لا يملك الحصة المشفوعة إلا من يوم صدور الحكم النهائي القاضي باستحقاقه الشفعة.
وقد سار الأستاذ السنهوري مع الرأي الأول وأكد أن الشفيع يملك الشيء المشفوع من يوم شراء المشفوع منه لذلك الشيء، لأنه في ذلك اليوم توافرت أسباب الشفعة للشفيع. ولكن محكمة النقض المصرية ذهبت إلى أن" إذا كان الحكم النهائي بثبوت الشفعة هو سند ملكية الشفيع، فإلى الوقت التي يصدر فيه هذا الحكم تكون الملكية للمشتري وبالتالي فإن الشفيع لا يحل محل المشتري في علاقته بالبائع إلا من وقت ثبوت الشفعة للشفيع قضاء أو اتفاقا" .
وعموما يمكن القول أن الشفيع يصبح مالكا للحصة المبيعة من التاريخ الذي قيد فيه اسمه على الرسم العقاري، وهذا ما نص عليه قانون التحفيظ العقاري على أن الأفعال الإرادية والاتفاقات التي تتم بين الأفراد حول العقارات المحفظة لا يكون لها أي أثر ولو بين طرفيها إلا بعد تسجيلها وابتداء من تاريخ التسجيل.
وهكذا يتبين أن القول بأن الحصة المشفوعة من يوم شراء المشتري لها يخالف القاعدة المقررة في الفقه والقانون من أن المشتري يملك تلك الحصة ملكية تامة عندما يشتريها، ولا يكون مجرد حائز لها، كما أنه مخالفا لما هو مقر من أن الشفعة مجرد رخصة تعطي للشريك الحق في أن يملك الحصة التي باعها شريكه ولا تصبح سببا من أسباب الملكية إلا باستعمال الشريك لها، فالمشتري الذي يشتري حصة من عقار محفظ يكون عارفا للشركاء معه فإذا تقدم إليه هؤلاء الشركاء أو بعضهم بإعلان رغبتهم في شفعة ما اشتراه وعرضوا عليه الثمن والمصاريف فبذلك تكون عناصر كسب الملكية قد اكتملت لهم .
وسيتخلص مما تقدم أنه عندما يقوم الشريك بإعلان المشتري برغبته في الشفعة ويعرض عليه الثمن والمصاريف وقيمة التحسينات التي أجراها على العقار تنتقل ملكية هذه الحصة إلى هذا الشريك طالب الشفعة ابتداء من تاريخ الإعلان المذكور.
