غني عن البيان أن كل عمليات الالتزامات القانونية والتعاقدية لا بد لها من أركان أساسية ليصبح الالتزام أو التعاقد صحيحا من الناحية القانونية.
واستنادا إلى الفصل 25 من ظهير 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة الذي عرف الشفعة بقوله: " الشفعة هي الحق الثابت لكل من يملك مع آخرين على الشياع عقارات أو حقوقا عينية عقارية في أن يأخذ الحصة المبيعة بدلا من مشتريها بعد أدائه المبلغ المؤدى في شرائه وكذا مبلغ ما أدخل عليها من تحسينات وما أدى عنها من مصاريف لازمة للعقد." فان الأخذ بالشفعة يستلزم توفر أربعة أركان هي: الشفيع، والمشفوع منه، والمشفوع والمشفوع به.
فالشفيع هو الشخص الذي ثبت له الحق في الشفعة ، وهو إما أن يكون واحدا أو متعددا،إذ قد يقع أن يرغب جميع الشركاء في الأخذ بالشفعة.فيطرح التساؤل حول مراتب الشركاء في الأخذ بالشفعة؟.
كما أن بعض الشركاء يكونون أولى من غيرهم في الأخذ بالشفعة فيثور التساؤل حول حقوق الأولوية في الشفعة؟.
وفي جميع الأحوال فان المشرع استلزم مجموعة من الشروط يجب توافرها في الشفيع حتى يتمكن من الأخذ بالشفعة.
أما المشفوع منه فهو الشخص الذي تمارس الشفعة ضده وهو مشتري الحصة الشائعة.لقد عرف تحديد المشفوع منه بدوره نقاشا بين الفقه وعلى مستوى القضاء حول إمكانية ممارسة الشفعة ضد الشريك أم أنها تمارس ضد الأجنبي فقط.
وقد يحصل أن يتصرف المشتري في الحصة الشائعة في العقار المحفظ فيبيعها إلى مشتر ثان فيثور التساؤل حول من هو المشفوع منه هل هو المشتري الأول أم الثاني؟
وكما هو معلوم فان الشفعة في العقار المحفظ لا تثبت إلا في البيع دون غيره من التصرفات الأخرى، إلا أن البيع غير المسجل في الرسم العقاري و البيع بالمزاد العلني يثيران بعض الإشكاليات.
بالإضافة إلى الشفيع والمشفوع منه فان الأخذ بالشفعة يستلزم أن يسلم المشفوع منه للشفيع الحصة التي تملكها بالشراء وهو ما يصطلح عليه "بالمشفوع" وهو حسب الفصل 25 من ظهير 2 يونيو 1915 إما عقارات محفظة مملوكة على الشياع، أم حقوقا عينة عقارية ، كما أن الأخذ بالشفعة يستلزم من الشفيع أخذ مجموع الحصة المبيعة لا جزء منها.
وحتى يتمكن الشفيع من الأخذ بالشفعة فانه يلزم بتعويض المشفوع منه عما صرفه في الحصول على تلك الحصة من ثمن و مصاريف وقيمة التحسينات وهو ما يصطلح عليه "بالمشفوع به".
