إن وضع حيز الاستعمال لوثائق المسح بعد ثلاثة نسخ من وثائق المسح وترسل الأولى إلي مقر البلدية المعنية حتي تكون في متناول الجمهور للمعاينة تحت مسؤولية رئيس المجلس الشعبي البلدي وتودع الثانية بالمحافظة العقارية لتأسيس السجل العقاري والثالثة تحفظ بمصلحة المسح للمعاينة في متناول أعوان المسح والهيئات العمومية وكذا الخواص.
يتكون السجل العقاري من مجموعة من السجلات والوثائق، هي:
1ـ سجل الملكية:
وتدون فيه الحقوق العينية الواردة على العقار أوله.
وتدون هذه الحقوق والقيود في صحيفة العقار بإيجاز وذلك تطبيقاً لمبدأ علنية السجل العقاري.
ويتكون هذا السجل من مجموعة صحائف عقارات المنطقة المعينة.
وتشتمل كل صحيفة على أربع صفحات مقسمة قسمين أساسيين: يتألف القسم الأول من الصفحة الأولى التي تشمل البيانات المتعلقة بالعقار، في حين أن القسم الثاني يتكون من الصفحات الثلاث الباقية والتي تشتمل على الحقوق المترتبة للعقار والمترتبة عليه أيضاً.
2ـ الوثائق المتممة:
وتتألف من:
أ ـ السجل اليومي:
ويتكون هذا السجل من مئتي صفحة متسلسلة، ومؤشر على كل صفحة منها من القاضي المختص (أحد قضاة محاكم البداية).
وهذا التسلسل يحدد ترتيب القيود في سجل الملكية، لذلك يعدّ السجل اليومي جزءاً أساسياً من سجل الملكية.
ب ـ محاضر التحديد والتحرير:
وهي الوثائق التي تدون فيها جميع البيانات المتعلقة بالعقارات التي يتم تحديدها وتحريرها، ويحتوي محضر التحديد والتحرير على النوع الشرعي للعقار.
وإذا حدث تباين بين البيانات المسجلة في سجل الملكية والبيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، ترجح البيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، والبيانات المقيدة في قرار القاضي.
ج ـ خرائط المساحة.
د ـ الرسوم المصورة بالطائرات، ورسوم المسح، والأوراق الثبوتية المبرزة لمهندس المساحة أو للقاضي العقاري، ومحاضر التحسين العقاري وخرائطه.
نظام أصول التسجيل في السجل العقاري:
يميز بعض الفقهاء بين القيد والتسجيل كأداة من أدوات السجل العقاري، إذ يرمي التسجيل إلى نقل أو تعديل، أو إلغاء الحقوق العينية المسجلة سابقاً في السجل العقاري بموجب العقود أو المستندات التي يراد إدخالها في السجل العقاري، والتي تتعلق على الأغلب بالحقوق العينية الأصلية، والحقوق المتفرعة من حق الملكية.
أما القيد فيرمي إلى إنشاء قيد جديد في صحيفة العقار لم يكن موجوداً سابقاً، وهذا ما يحدث في عمليات التحديد والتحرير، حيث يتم قيد قرارات القاضي العقاري الصادرة بهذا الشأن لأول مرة في السجل العقاري.
ثمة نوعان من الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري هما:
1ـ الحقوق التي تستلزم التسجيل لنفاذها في حق المتعاقدين وبمواجهة الغير.
2ـ الحقوق التي تستلزم التسجيل لنفاذها في حق الغير:
وهذه الحقوق هي:
ـ الحقوق الناجمة عن عقد الإيجار مدة تزيد على الثلاث سنوات.
ـ الحقوق الناجمة عن سندات إيصال الأجرة.
الحقوق والآثار القانونية المترتبة على التسجيل:
لا تنتقل الحقوق العينية العقارية إلا بالتسجيل في السجل العقاري.
ويترتب على التسجيل في السجل العقاري آثار قانونية مهمة، أهمها:
1ـ لايسري التقادم على الحقوق العينية المسجلة في السجل العقاري.
2ـ تسري آثار التسجيل على الغير من تاريخ التسجيل.
3ـ يُعدّ التسجيل في السجل العقاري تصرفاً مجرداً، أي إن الحق العيني ينتقل إلى المتصرف إليه في السجل العقاري بغض النظر عن السبب.
ولكن يشترط في ذلك أن يكون المتصرف إليه حسن النية، فلا يمكن للأشخاص الذين عرفوا، قبل اكتساب الحق، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق، أو نزعة من مكتسبه، أن يتذرعوا بمفعول قيود السجل العقاري.
أخيراً أجاز القرار (188) لصاحب الحق العيني، في بعض الحالات اللجوء إلى القيد المؤقت، إذ تنص المادة (25) من القرار المذكور على ما يأتي: «كل من يدعي بحق ما، في عقار مسجل في السجل العقاري، يمكنه أن يطلب تسجيل قيد مؤقت لأجل حفظ هذا الحق مؤقتا».
ويجوز لمن يطلب إجراء تسجيل أو ترقين، أن يطلب تسجيل حقه مؤقتاً إلى أن يستكمل الإجراءات اللازمة للتسجيل أو الترقين.
يتكون السجل العقاري من مجموعة من السجلات والوثائق، هي:
1ـ سجل الملكية:
وتدون فيه الحقوق العينية الواردة على العقار أوله.
وتدون هذه الحقوق والقيود في صحيفة العقار بإيجاز وذلك تطبيقاً لمبدأ علنية السجل العقاري.
ويتكون هذا السجل من مجموعة صحائف عقارات المنطقة المعينة.
وتشتمل كل صحيفة على أربع صفحات مقسمة قسمين أساسيين: يتألف القسم الأول من الصفحة الأولى التي تشمل البيانات المتعلقة بالعقار، في حين أن القسم الثاني يتكون من الصفحات الثلاث الباقية والتي تشتمل على الحقوق المترتبة للعقار والمترتبة عليه أيضاً.
2ـ الوثائق المتممة:
وتتألف من:
أ ـ السجل اليومي:
ويتكون هذا السجل من مئتي صفحة متسلسلة، ومؤشر على كل صفحة منها من القاضي المختص (أحد قضاة محاكم البداية).
وهذا التسلسل يحدد ترتيب القيود في سجل الملكية، لذلك يعدّ السجل اليومي جزءاً أساسياً من سجل الملكية.
ب ـ محاضر التحديد والتحرير:
وهي الوثائق التي تدون فيها جميع البيانات المتعلقة بالعقارات التي يتم تحديدها وتحريرها، ويحتوي محضر التحديد والتحرير على النوع الشرعي للعقار.
وإذا حدث تباين بين البيانات المسجلة في سجل الملكية والبيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، ترجح البيانات المسجلة في محضر التحديد والتحرير، والبيانات المقيدة في قرار القاضي.
ج ـ خرائط المساحة.
د ـ الرسوم المصورة بالطائرات، ورسوم المسح، والأوراق الثبوتية المبرزة لمهندس المساحة أو للقاضي العقاري، ومحاضر التحسين العقاري وخرائطه.
نظام أصول التسجيل في السجل العقاري:
يميز بعض الفقهاء بين القيد والتسجيل كأداة من أدوات السجل العقاري، إذ يرمي التسجيل إلى نقل أو تعديل، أو إلغاء الحقوق العينية المسجلة سابقاً في السجل العقاري بموجب العقود أو المستندات التي يراد إدخالها في السجل العقاري، والتي تتعلق على الأغلب بالحقوق العينية الأصلية، والحقوق المتفرعة من حق الملكية.
أما القيد فيرمي إلى إنشاء قيد جديد في صحيفة العقار لم يكن موجوداً سابقاً، وهذا ما يحدث في عمليات التحديد والتحرير، حيث يتم قيد قرارات القاضي العقاري الصادرة بهذا الشأن لأول مرة في السجل العقاري.
ثمة نوعان من الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري هما:
1ـ الحقوق التي تستلزم التسجيل لنفاذها في حق المتعاقدين وبمواجهة الغير.
2ـ الحقوق التي تستلزم التسجيل لنفاذها في حق الغير:
وهذه الحقوق هي:
ـ الحقوق الناجمة عن عقد الإيجار مدة تزيد على الثلاث سنوات.
ـ الحقوق الناجمة عن سندات إيصال الأجرة.
الحقوق والآثار القانونية المترتبة على التسجيل:
لا تنتقل الحقوق العينية العقارية إلا بالتسجيل في السجل العقاري.
ويترتب على التسجيل في السجل العقاري آثار قانونية مهمة، أهمها:
1ـ لايسري التقادم على الحقوق العينية المسجلة في السجل العقاري.
2ـ تسري آثار التسجيل على الغير من تاريخ التسجيل.
3ـ يُعدّ التسجيل في السجل العقاري تصرفاً مجرداً، أي إن الحق العيني ينتقل إلى المتصرف إليه في السجل العقاري بغض النظر عن السبب.
ولكن يشترط في ذلك أن يكون المتصرف إليه حسن النية، فلا يمكن للأشخاص الذين عرفوا، قبل اكتساب الحق، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق، أو نزعة من مكتسبه، أن يتذرعوا بمفعول قيود السجل العقاري.
أخيراً أجاز القرار (188) لصاحب الحق العيني، في بعض الحالات اللجوء إلى القيد المؤقت، إذ تنص المادة (25) من القرار المذكور على ما يأتي: «كل من يدعي بحق ما، في عقار مسجل في السجل العقاري، يمكنه أن يطلب تسجيل قيد مؤقت لأجل حفظ هذا الحق مؤقتا».
ويجوز لمن يطلب إجراء تسجيل أو ترقين، أن يطلب تسجيل حقه مؤقتاً إلى أن يستكمل الإجراءات اللازمة للتسجيل أو الترقين.
