تنص المادة 954 من القانون المدني على ما يلي:" يضمن الراهن هلاك الشيء المرهون أو تلفه إذا كان الهلاك أو التلف راجعا لخطئه أو ناشئا عن قوة قاهرة.
ويسري على الرهن الحيازي أحكام المادتين 899 و 900 المتعلقة بهلاك الشيء المرهون رهنا رسميا أو تلفه، وبانتقال حق الدائن من الشيء المرهون إلى ما حل محله من حقوق.
لذلك علينا التمييز بين ثلاث حالات لأسباب هلاك العقار المرهون أو تلفه فإما أن يكون بخطأ الراهن نفسه أو بخطأ المرتهن و إما أن يكون بسبب أجنبي وتظهر أهمية التفرقة بين هذه الحالات في حق الاختيار المقرر بنص المادة 899 من القانون المدني.
1- هلاك العقار المرهون أو تلفه بخطأ الراهن:
كقيامه مثلا بهدم العقار المرهون فيكون للدائن المرتهن الخيار بين تقديم تأمين كافيا بدلا من التأمين الهالك أو التالف أو أن يسقط أجل الدين فيصبح الدين حالا فيتقاضاه فورا.
كقيامه مثلا بهدم العقار المرهون فيكون للدائن المرتهن الخيار بين تقديم تأمين كافيا بدلا من التأمين الهالك أو التالف أو أن يسقط أجل الدين فيصبح الدين حالا فيتقاضاه فورا.
2- هلاك العقار المرهون أو تلفه بخطأ الدائن المرتهن:
فلا يجوز له أن يطلب في هذه الحالة من الراهن شيئا لأن الهلاك بخطئه هو، بل يجب عليه دفع تعويضا عما أتلفه بخطئه طبقا لقواعد المسؤولية التقصيرية ويحل هذا التعويض محل ما هلك من العقار أو تلف وهذا مثل من أمثال الحلول العيني، ذلك لأن المرتهن مسؤول عن العقار المرهون إذا لم يبذل قدرا معينا من العناية في حفظ العقار وصيانته، والتزامه هذا هو التزام ببذل عناية الرجل العادي.
فلا يجوز له أن يطلب في هذه الحالة من الراهن شيئا لأن الهلاك بخطئه هو، بل يجب عليه دفع تعويضا عما أتلفه بخطئه طبقا لقواعد المسؤولية التقصيرية ويحل هذا التعويض محل ما هلك من العقار أو تلف وهذا مثل من أمثال الحلول العيني، ذلك لأن المرتهن مسؤول عن العقار المرهون إذا لم يبذل قدرا معينا من العناية في حفظ العقار وصيانته، والتزامه هذا هو التزام ببذل عناية الرجل العادي.
3- هلاك العقار المرهون بسبب أجنبي:
بأن لا يكون للراهن و لا للمرتهن يدا فيه و من أمثلته هلاك العقار بسبب الطبيعة أو بفعل الغير، كان للراهن الخيار بين إسقاط أجل الدين ودفع الدين فورا للدائن المرتهن أو تقديم تأمين كاف بدلا من التأمين الهالك أو التالف.
بأن لا يكون للراهن و لا للمرتهن يدا فيه و من أمثلته هلاك العقار بسبب الطبيعة أو بفعل الغير، كان للراهن الخيار بين إسقاط أجل الدين ودفع الدين فورا للدائن المرتهن أو تقديم تأمين كاف بدلا من التأمين الهالك أو التالف.
و بذلك فان الراهن يضمن هلاك العقار المرهون أو تلفه سواء حدث ذلك قبل تسليمه إلى المرتهن أو بعد التسليم، وهو يضمن الهلاك أو التلف إذا نشأ عن خطئه هو أو عن سبب أجنبي، فإذا حدث الهلاك قبل التسليم فلا يطالب المرتهن بإثبات شيء.
أما إذا حدث بعد التسليم فتقوم قرينة بسيطة على أن الدائن المرتهن هو المخطئ بحيث يكفي أن ينفي المرتهن تقصيره في المحافظة على العقار وأنه بذل عناية الرجل العادي حتى تنشأ مسؤولية الراهن، فلازالت فكرة الضمان في الرهن الحيازي بذاتها في الرهن الرسمي وهي أنه حق للدائن و التزام على الراهن.
أما إذا حدث بعد التسليم فتقوم قرينة بسيطة على أن الدائن المرتهن هو المخطئ بحيث يكفي أن ينفي المرتهن تقصيره في المحافظة على العقار وأنه بذل عناية الرجل العادي حتى تنشأ مسؤولية الراهن، فلازالت فكرة الضمان في الرهن الحيازي بذاتها في الرهن الرسمي وهي أنه حق للدائن و التزام على الراهن.
و إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو تجعله غير كاف للتأمين و لم يكن للراهن يدا في هذه الأعمال كما إذا شرع في القيام ببناء من شأنه لو تم أن يشكل اعتداء على العقار المرهون أو على حقوق ارتفاق هذا العقار فان للدائن المرتهن أن يتخذ من الوسائل ما يمنع ذلك, فيجوز له دون وساطة الراهن أن يطلب من القاضي أن يحكم بوقف هذه الأعمال, فيمنع مثلا هذا الجار من إقامة البناء في وضع يشكل اعتداء على العقار المرهون.
وفقا لما نصت عليه المادة 899 في فقرتها الثالثة من القانون المدني بنصها: "و في جميع الأحوال إذا كان من شأن الأعمال الواقعة أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو للتلف أو جعله غير كاف للضمان, كان للدائن المرتهن أن يطلب من القاضي وقف هذه الأعمال والأمر باتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر".
وفقا لما نصت عليه المادة 899 في فقرتها الثالثة من القانون المدني بنصها: "و في جميع الأحوال إذا كان من شأن الأعمال الواقعة أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو للتلف أو جعله غير كاف للضمان, كان للدائن المرتهن أن يطلب من القاضي وقف هذه الأعمال والأمر باتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر".
و إذا ترتب على الهلاك أو التلف حلول قيمة أخرى محل العقار كمبلغ تعويض أو تأمين أو تمت نزع ملكية العقار للمنفعة العامة فان حق الدائن المرتهن ينتقل بمرتبته إلى هذه القيمة تطبيقا لنظرية الحلول العيني و هو ما نصت عليه المادة 900 من القانون المدني المحال عليها بموجب المادة 954 من القانون المدني وعليه فقد يكون هلاك العقار نتيجة لزلزال فتقدم الدولة تعويضا للمنكوبين فيحل التعويض مخل العقار، و قد يهدم الراهن المبنى المرهون و يبيعه أنقاضا للمشتري, فيحل الثمن محل العقار.
