بالنظر إلى التشريع المنظم لإثبات حق الملكية العقارية يوجد صنفين للمستندات:
العقود الرسمية المنشئة، الناقلة، المصرحة، أو المعدلة للملكية.
بعض الوثائق غير الرسمية التي يعترف لها التنظيم بصفة القوة المطلقة.
1- السندات الرسمية:
من بين هذه السندات يمكن ذكر:
- سندات الملكية المعدة من طرف إدارة أملاك الدولة في عهد التشريع العقاري القديم.
هذه السندات تعطي توضيحات كافة حول هوية الملاك : حصص الملاك المشتركين في الشيوع والأعباء المثقلة للعقارات ولكن لم تعد تعكس وغالبا الوضعية الحقيقية للعقارات هذا ما لا يستبعد أجراء تحريات إضافية.
- العقود الإدارية المنشئة، الناقلة، المصرحة، المثبة، أو المعدلة للملكية العقارية أو الحقوق العينية العقارية المعدة من طرف عامل عمالة أو برؤساء البلديات في السابق.
- العقود المنشئة، الناقلة، المصرحة، المثبتة أو المعدلة لملكية العقارية أو لحقوق عينية عقارية معدة من طرف الموثقين السابقين، كاتب ضبط الموثق، والخاضعة لأجراء الإشهار العقاري.
هذه العقود المعدة قبل صدور الأمر 70/91 0 المؤرخ في 15/12/1970 المتضمن مهنة التوثيق تحتوي علي معلومات دقيقة تخفي هوية الأطراف وتعريف كافي للعقارات باستثناء عندما يتعلق الأمر بالتنازلات عن حقوق في الشيوع.
- العقود المنشئة، الناقلة، المصرحة، المثبتة أو المعدلة للملكية العقارية أو الحقوق العينية العقارية المعدة من طرف القضاة الموثقين السابقين:
العقود من هذا النوع تتعلق بعقارات تقع داخل المناطق الريفية أين لا زالت الملكية تخضع لأشكال الشريعة الإسلامية، رغم رسميتها، ألا أنها كانت لا تخضع لأجراء الإشهار العقاري ألا إذا طلب الأطراف ذلك.
إن عدم إشهار هذه العقود لا ينقص من قوتها المطلقة لأنها مقررة بنصوص سابقة ، بهذه الوثائق لها كل مميزات عقد رسمي وولها حجية ما تحمله ألا عند أثبات الخطأ في بعض الأحيان هذه العقود لا تعكس الوضعية الحقيقية للعقارات وهذا لا يمنع من أجراء تحريات القرارات القضائية، الناقلة، المصرحة، المثبتة أو المعدلة للملكية العقارية أو الحقوق العينية العقارية الصادرة عن قضاة الهيئة القضائية والحائزة لقوة الشئ المقضي فيه.
يجدر التدقيق بأن أي قرار قضائي لا يكتسب قوة الشئ المقضي فيه ألا إذا أصبح نهائيا ولا يكون نهائيا ألا إذا أستوفي كل طرق الطعن بعد تبليغه ألي الأطراف.
2- السندات غير رسمية:
يتعلق الأمر بكل العقود العرفية التي لها تاريخ ثابت قبل 1 /1/1971: للتوضيح فأنه طبقا لأحكام المادة 328 من القانون المدين يكتسب العقد تاريخا ثابتا ابتداء من:
- من يوم تسجيله.
- من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام.
- من يوم التأشير عليه علي يد ضابط عام مختص.
- من يوم وفاة أحد الذين لهم علي العقد خط أو أمضاء.
الإثبات في غياب السند:
في غياب السند فأن التحقيق يتم عن طريق تحري يرمي ألي جمع كل العناصر الضرورية لتقدير وقائع الحيازة المثارة حيث يتطلب الأمر التأكد في ما إذا كان الشخص المعني بالتحقيق يمارس الحيازة طبقا لمقتضيات القانون المدني بمعني حيازة مستمرة غير منقطعة هادئة وعلنية.
فلهذا الغرض فأن علي مطالب حق الملكية لأن يقدم وثائق الإثبات لحالته المدنية وكل الوثائق الأخرى التي من شأنها تنوير التحقيق منها: الشهادات المكتوبة والشهادات الجبائية وكل الوثائق الأخرى التي يمكن لأن يحوز لها المعني.
وعليه فأن الطلبات المتقدمة تقارن بشهادات الملاك المجاورين، أو لكل شخص بإمكانه تقديم المعلومات قصد التعريف بالمالك للعقار موضوع التحقيق.
وكذلك يمكن إجراء بحوث علي مستوي الأرشيف للمحافظة العقارية للتأكد فيما إذا كان هناك إشهار للحق المعني لفائدة شخص آخر والذي من شأنه لأن يعارض وقائع الحيازة المشارة.
من جهة أخرى: ولتمكين أي شخص له مصلحة في أبداء رأيه وملاحظاته خصص سجل الإحتجاجات ووضع في متناول الجمهور بمناسبة الإيداع القانوني لمدة شهر بمقر البلدية المعنية.
التحقيق يهدف كذلك ألي التأكد أنه لا يوجد أي حق للدولة أو البلدية علي العقار المعني وكل ما سبق الحديث عليه تضمنه القرارين التاليين:
- القرار رقم 678 / 76 مؤرخ في 24/12/1991 م ق 1993 عدد01 ص69 حيث أنه إذا كان مؤدي نص المادة 801 من القانون المدني أنها تشترط لصحة إجراءات طلب الشفعة وجوب تسجيل عقد طلب الشفعة وإشهاره وأنه في حالة تخلف هذا الشرط فلا يحتج به اتجاه الغير بما فيهم المدعى عليهم في الطعن.
- وكذلك القرار رقم 337/130 مؤرخ في 10/10/1995 م ق 1995 عدد01 ص 194حيث أن من المقرر قانونا أن التصريح بالرغبة في الشفعة يجب أن بعقد رسمي يعلن عنه عن طريق كتابة الضبط و إلا كان هذا التصريح باطلا.
كما لا يحتج به ضد الغير ألا إذا كان مسجلا ويجب أن يتم إيداع ثمن البيع والمصاريف بين يدي موثق خلال 30 يوما على الأكثر من تاريخ التصريح بالرغبة في الشفعة بشرط أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة و إلا سقط الحق منها.
ولما ثبت في قضيته الحال: أن الأجراء الخاص بإيداع ثمن البيع والمصاريف لم يتم في الأجل علي الوجه الذكور أعلاه فأن تمسك المطعون ضده بحق الشفعة جاء في غير محله وينجز عنه نقض القرار القاضي بإثبات حقه فيها.
