يتعين أن يكون الشفيع مالكا للعقار المشفوع فيه وقت التصرف في العقار المراد أخذه بالشفعة، ويجب أن تكون ملكية الشفيع سابقة على البيع، أما من تكون ملكيته لاحقة للتصرف بالحصة المشاعة فلا تثبت له الشفعة ، لأن الشفيع هو الذي يعتبر دخيلا على من انتقل إليه العقار. وحتى إذا تملكا معا حقوقا مشاعة في عقار محفظ دفعة واحدة ،أي بتاريخ واحد فلا شفعة لأحدهما على الآخر حيث لم يتجدد ملك أحدهما على الآخر،ويجب أن يأخذ شراؤهما رتبة واحدة بالمحافظة العقارية،إذا تقدما إليها بتاريخ واحد ليتقيد شراؤهما، وقد نص مشروع القانون رقم 19.01 المتعلق بمدونة الحقوق العينية صراحة على هذا الشرط في الفقرة الثانية من المادة 159 منه حيث جاء فيها:"أن يكون تاريخ تملكه للجزء المشاع سابقا على تاريخ بيع شريكه للحصة محل الشفعة."
وبما أن العبرة في تحديد أسبقية التملك في العقار المحفظ بتاريخ تقييد الحق العيني في الرسم العقاري تطبيقا للفصلين 66 و 67 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ و الفصل 2 من ظهير 2 يونيو 1915، فإن الشريك الذي تثبت له الحق في الشفعة هو الذي يكون قد سجل عقد تملكه في السجل العقاري قبل تاريخ تقييد عقد تملك المطلوب منه الشفعة، وقد أكد المجلس الأعلى على ذلك بقوله " لا تثبت لطالب الشفعة صفة الشريك إلا إذا كان عقد تملكه مقيدا بالسجل العقاري قبل تقييد عقد تملك المطلوب منه الشفعة، وإذا كان تقييد شراء الطالب قد تم في تاريخ لاحق لتقييد شراء المطلوب فلا حق للأول في المطالبة بالشفعة ولو كان تاريخ عقد شرائه سابقا على تاريخ عقد شراء المطلوب".
وجاء في قرار آخر " لا شفعة لشريك لم يقيد شراءه على الرسم العقاري لأنه مالكا بمفهوم الفصلين 66 و67 من ظهير 12 غشت 1913" ، وهذا ما ذهبت إليه أيضا محكمة النقض المصرية.
وعليه فلو أن عقارا محفظا مشتركا بين زيد وبكر وعمر- مثلا -وباع زيد حصته فيه لخالد ،وأن خالد لم يسجل شراءه على الرسم العقاري ولو تقييدا احتياطيا، ثم باع بعد ذلك بكر حصته في نفس العقار لأحمد الذي بادر إلى تقييد شراءه على الرسم العقاري فور إبرام العقد ،فإن خالد المشتري الأول الذي ما زال ما لم يقيد شراءه لا يعتبر شريكا لعدم تملكه للحصة التي اشتراها بصفة قانونية وبالتالي فلا شفعة له على أحمد المشتري الثاني الذي قيد شراءه،وتبعا لهذا الموقف فإن من يريد صيانة حقه في الشفعة بالنسبة للعقار في طور التحفيظ عليه أن يطلب تسجيل طلبه في سجل التعرضات طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري، قبل أن يفقد حقه بعد صدور الرسم العقاري ،إذ لو آلت نتيجة الحكم لصالحه فإن حقه يسجل في اسمه عند تحفيظ العقار لا في اسم المشتري.
وبما أن العبرة في تحديد أسبقية التملك في العقار المحفظ بتاريخ تقييد الحق العيني في الرسم العقاري تطبيقا للفصلين 66 و 67 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ و الفصل 2 من ظهير 2 يونيو 1915، فإن الشريك الذي تثبت له الحق في الشفعة هو الذي يكون قد سجل عقد تملكه في السجل العقاري قبل تاريخ تقييد عقد تملك المطلوب منه الشفعة، وقد أكد المجلس الأعلى على ذلك بقوله " لا تثبت لطالب الشفعة صفة الشريك إلا إذا كان عقد تملكه مقيدا بالسجل العقاري قبل تقييد عقد تملك المطلوب منه الشفعة، وإذا كان تقييد شراء الطالب قد تم في تاريخ لاحق لتقييد شراء المطلوب فلا حق للأول في المطالبة بالشفعة ولو كان تاريخ عقد شرائه سابقا على تاريخ عقد شراء المطلوب".
وجاء في قرار آخر " لا شفعة لشريك لم يقيد شراءه على الرسم العقاري لأنه مالكا بمفهوم الفصلين 66 و67 من ظهير 12 غشت 1913" ، وهذا ما ذهبت إليه أيضا محكمة النقض المصرية.
وعليه فلو أن عقارا محفظا مشتركا بين زيد وبكر وعمر- مثلا -وباع زيد حصته فيه لخالد ،وأن خالد لم يسجل شراءه على الرسم العقاري ولو تقييدا احتياطيا، ثم باع بعد ذلك بكر حصته في نفس العقار لأحمد الذي بادر إلى تقييد شراءه على الرسم العقاري فور إبرام العقد ،فإن خالد المشتري الأول الذي ما زال ما لم يقيد شراءه لا يعتبر شريكا لعدم تملكه للحصة التي اشتراها بصفة قانونية وبالتالي فلا شفعة له على أحمد المشتري الثاني الذي قيد شراءه،وتبعا لهذا الموقف فإن من يريد صيانة حقه في الشفعة بالنسبة للعقار في طور التحفيظ عليه أن يطلب تسجيل طلبه في سجل التعرضات طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري، قبل أن يفقد حقه بعد صدور الرسم العقاري ،إذ لو آلت نتيجة الحكم لصالحه فإن حقه يسجل في اسمه عند تحفيظ العقار لا في اسم المشتري.
