أنواع العقارات حسب النظام القانوني:
يُصنف النظام القانوني العقارات إلى أنواع رئيسية متعددة، يختلف كل منها في طبيعة ملكيته، والسلطة المخولة بالتصرف فيه، والحقوق المترتبة عليه. وفيما يلي تفصيل لهذه الأنواع:
1. العقارات (الملك):
هذا النوع يمثل أعلى درجات الملكية الخاصة المطلقة:
- التعريف والماهية: هي العقارات الكائنة ضمن المناطق المحددة إداريًا كـ "أماكن مبنية". يثبت عليها حق الملكية المطلقة للفرد، مما يمنحه كامل حقوق الاستعمال والاستغلال والتصرف.
- النطاق والأحكام العامة: تسري عليها الأحكام القانونية العامة للملكية العقارية.
- الاستثناءات: يُستثنى من هذا الحكم العقارات التي تقع ضمن أراضي حكومة جبل لبنان السابقة المستقلة. هذه العقارات المحددة تاريخيًا تبقى خاضعة لـ أحكام العرف والعوائد المحلية السارية في تلك المناطق، بدلاً من أحكام الملكية المطلقة الحديثة.
2. العقارات (الأميرية):
تمثل هذه الفئة العقارات التي تكون ملكية رقبتها للدولة، وتختلف عن الملكية المطلقة:
- التعريف والماهية: هي العقارات التي تعود ملكية رقبتها (أصل العقار) إلى الدولة.
- حق التصرف: لا يجري عليها حق الملكية المطلقة، وإنما يمكن أن يثبت عليها حق التصرف للغير. هذا الحق يمنح صاحبه القدرة على الانتفاع بالعقار واستغلاله، لكن دون امتلاك أصله.
- التحديثات القانونية: تجدر الإشارة إلى أن أحكام العقارات الأميرية قد طرأت عليها تعديلات قانونية هامة عبر الزمن، وتحديداً وفقاً للقانون رقم 47 تاريخ 24/6/1971 والقانون 173 تاريخ 14/2/2000، مما يعكس تطور الإطار القانوني الناظم لها.
3. العقارات (المتروكة المرفقة):
تمثل هذه الفئة نوعاً من الأملاك العامة أو الخاصة للدولة لكنها مخصصة لانتفاع جماعي محدد:
- الملكية الأصلية: هي عقارات تعود ملكيتها إلى الدولة.
- حق الاستعمال: يترتب عليها حق استعمال محدد لإحدى الجماعات (مثل أهل قرية أو منطقة)، حيث تستعمل هذه الجماعة العقار لمنفعة عامة أو خاصة بها.
- تحديد الميزات: تُحدد ميزات ومدى هذا الاستعمال الجماعي إما بموجب العادات المحلية المستقرة أو الأنظمة الإدارية الصادرة عن السلطات المختصة.
التفصيل حول تبعية العقارات المتروكة المرفقة وإجراءات التصرف بها:
- تبعية العقار للبلدية: إذا كانت العقارات المتروكة المرفقة واقعة ضمن النطاق الإداري للبلدية، فإنها تعتبر ملكاً خاصاً لتلك البلدية، وتصبح مسؤولة عن إدارتها وتنظيم استعمالها.
- سلطة البلدية في التعديل: تتمتع سلطات البلدية الحق في إلغاء أو تعديل حق الاستعمال القائم على بعض أجزاء هذه العقارات، وذلك شريطة المحافظة على حقوق الغير التي قد تكون نشأت قانونياً على هذا العقار.
- قيود التصرف والبيع: يُفرض قيد صارم على البلديات فيما يخص هذه الأملاك: يُمنع عليها بيع أو التصرف بالأملاك المشار إليها (تلك التي أصبحت ملكاً خاصاً للبلدية) إلا بعد الحصول على موافقة صريحة من مجلس الوزراء. هذه الموافقة تكون بناءً على اقتراح مشترك من وزيري المالية والشؤون البلدية والقروية، مما يؤكد أهمية هذه الأملاك ويضمن الرقابة الحكومية على التصرف فيها.
4. العقارات (المتروكة المحمية):
تمثل هذه الفئة جزءاً من الأملاك العامة التي لا يمكن التصرف فيها:
- التبعية والملكية: هي عقارات تعود ملكيتها إما للدولة أو للبلديات.
- الطبيعة القانونية: تُعد جزءاً من الأملاك العامة للدولة أو للبلدية.
- الخاصية الأساسية: الأملاك العامة تتميز بكونها غير قابلة للتصرف أو التملك الخاص أو الحجز، وهي مخصصة لخدمة المنفعة العامة (مثل الطرق، الشواطئ، الأنهار، إلخ). "المحمية" هنا تشير إلى حماية القانون لها من التصرف الخاص.
5. العقارات (الخالية المباحة) أو (الأراضي الموات):
تشكل هذه الفئة الأراضي التي لم يتم استغلالها أو تحديدها بعد:
- التعريف والملكية: هي أراضٍ أميرية تؤول ملكيتها إلى الدولة.
- الوصف: تتميز بأنها لم يجر التعرف إليها أو تحديدها بعد بشكل رسمي في سجلات الدولة.
- حق الأفضلية للشغل: يمنح القانون حق أفضلية لمن يقوم بـ شغلها أولاً، شريطة أن يكون هذا الشغل بموجب رخصة صادرة عن الدولة.
- الشروط: يثبت هذا الحق (حق الأفضلية) ضمن الشروط المعينة والمنظمة في أنظمة أملاك الدولة، ويهدف إلى تشجيع استصلاح واستغلال الأراضي غير المستغلة ضمن رقابة الدولة.