يجب أن يكون العقار معينا تعينا كافيا:
لم يرد ضمن أحكام الرهن الحيازي نص على وجوب تعيين العقار المرهون كنص المادة 886 من القانون المدني المتعلقة بالرهن الرسمي، حيث جاء في المادة 886 «.. ويجب أن يكون العقار المرهون.. معينا بالذات تعيينا دقيقا..».
وهذا الحكم يقرر مبدأ تخصيص الرهن من حيث العقار المرهون، و الهدف من تقرير التخصيص هو القضاء على الرهن العام الذي يرد على أموال المدين برهن كل عقاراته لكن مع تخصيص كلا منها.
فيذكر في عقد الرهن الحيازي كل عقار يرهنه بالذات.
وتعيين العقار يجب أن يكون دقيقا من حيث طبيعته وموقعه، وفي ذلك تنص المادة 93 في فقرتها الخامسة من المرسوم 63-76 المتعلق بتأسيس السجل العقاري اشترطت تعيين العقار طبقا للمادة 66 من نفس المرسوم التي نصت على مايلي «كل عقد أو قرار قضائـي موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يبين فيه بالنسبة لكل عقار يعينه النوع والبلدية التي تقع فيها و تعيين القسم و رقم المخطط و المكان المذكور...».
وإذا أغفل أحد البيانات و لم يمنع هذا من اعتبار العقار معينا تعينا دقيقا فلا أثر لهذا الإغفال، إذ الفكرة بتعيين العقار.
والتعيين هو من طبيعة الرهن الحيازي لأن الرهن لا ينفذ في حق الغير إلا بتسليم العقار المرهون و بقيده في السجل العقاري طبقا لنص المادة 966 من القانون المدني.
ويشمل رهن العقار رهنا حيازيا ملحقاته وثماره كذلك استنادا إلى أن تسليم الشيء المرهون تسري عليه أحكام تسليم الشئ المبيع طبقا للمادة 951 في فقرتها الثانية من القانون المدني، وتسليم الشيء المبيع يشمل تسلم ملحقاته وهي كل ما أعد بصفته دائمة لاستعمال هذا الشئ.
و يأخذ على المشرع الجزائري عدم النص عليها في أحكام الرهن الحيازي أو الإحالة على نص المادة 887 من القانون المدني المتعلقة بالرهن الرسمي والتي تنص على «يشمل الرهن ملحقات العقارالمرهون التي تعتبر عقارا ويشمل بوجه خاص حقوق الإرتفاق والعقارات بالتخصص وكافة التحسينات والإنشاءات التي تعود بالمنفعة على المالك، ما لم يتفق على غير ذلك مع عدم الإخلال بامتياز المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين المنصوص عليه في المادة 997» ولكننا نرى أنه ليس هناك ما يمنع من تطبيقها على الرهن الحيازي العقاري.
ففيما يتعلق بالملحقات فإنه يشملها الرهن الحيازي العقاري وتكون مرهونة رهنا حيازيا كالعقارالأصلي ويجب تسليمها للدائن المرتهن رهنا حيازيا.
ويقصد بشمول الرهن لملحقات العقار المرهون أن الدائن عند اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار فإنه ينفذ أيضا على ملحقاته ويستوفي حقه من ثمن العقار و من ثمن الملحقات.
ولقد أعطى المشرع أمثلة لما يعتبر من ملحقات العقار في نص المادة 887 من القانون المدني ومنها العقارات بالتخصيص، حقوق الإرتفاق، التحسينات و المنشآت، ويلاحظ أن الملحقات المشار إليها في هذا النص ليست واردة على سبيل الحصر كما أن هذا النص ليس من النظام العام فيجوز للمتعاقدين استبعاد البعض منها أو كلها من ضمان الدائن.
وإذا وجد اتفاق من هذا القبيل فالإتفاق هو الذي يطبق وإن لم يوجد طبق نص المادة 887 من القانون المدني ويعتبر من ملحقات العقار:
1- حقوق الإرتفاق:
يشمل الرهن الحيازي حقوق الارتفاق المقررة لخدمة العقار المرهون سواء نشأت هذه الحقوق قبل الرهن أو بعده، مع الملاحظة أنه لا يمكن رهنها مستقلة عن العقار المخدوم.
فحق الإرتفاق يتبع العقار الذي يخدمه ولا ينفصل عنه فتكون حقوق الإرتفاق مرهونة رهن حيازة مع العقار الأصلي.
2- العقارات بالتخصيص:
وهي منقولات بطبيعتها رصدت لخدمة العقار، ولاكتساب هذه المنقولات صفة العقار يجب أن يكون تخصيصها تخصيص عيني أي تخصيص لخدمة العقار و ليس تخصيص شخصي لصاحب العقار، و يجب كذلك أن يكون مالك العقار المرهون هو نفسه مالك المنقول.
و يستوي أن يكون العقار بالتخصيص موجودا وقت رهن الحيازة أو وجد بعد ذلك، وإذا فصل العقار بالتخصيص عن الرهن الحيازي بعدما كان مرهون ثم فصله الراهن و باعه و سلمه للمشتري، قإن المشتري إذا كان حسن النية تملك العقار بالتخصيص الذي أصبح منقول.
ولكن يجوز للدائن المرهون رهن حيازة أن يحجز على الثمن وهو في يد المشتري إذا كان هذا لم يدفعه بعد، ويستطيع الدائن المرتهن رهن حيازة أن يعارض في تسليم العقار بالتخصيص للمشتري إذا كان هذا الأخير لم يستلمه بعد.
3- التحسينات والمنشآت:
ويقصد بها كل ما يلحق العقار المرهون من زيادة مادية بفعل الإنسان أو بفعل الطبيعة كتراكم الطمي الذي يزيد في مساحة الأرض وما يقوم به مالك العقار بنفسه كتوسيع غرف المنزل أو أعداد حديقة له أو بناء طابق جديد. فكل ذلك يعتبر إنشاءات تتبع الشيء المرهون وتدخل في الرهن الحيازي.
و الرهن يمتد ليشمل هذه المنشآت بقوة القانون حتى ولو أنشأت بعد قيد الرهن ،و تصبح مرهونة أيا كانت قيمتها و لو فاتت قيمة العقار المرهون في الأصل شريطة أن يكون مالك المنشآت هو مالك العقار المرهون.
4- الثمار:
أما فيما يتعلق بالثمار فإن الدائن المرتهن رهن حيازة للعقار يستلم العقار المرهون ومتى استولى عليه فإنه يستولي أيضا على ثماره والثمار إما أن تكون مستحدثة بفعل الإنسان كالمحصولات الزراعية و غيرها، وإما أن تكون طبيعية كنتاج الحيوانات أو مدنية.
وتدخل هذه الثمار ضمن ما قبضه المرتهن رهن حيازة ويحاسب الراهن عليها.
و تلحق هذه الثمار بمجرد تسليم هذا العقار إلى الدائن أو الغير الذي أختاره المتعاقدين فيكون له قانونا أن يحبسها و يستوفي الدائن حقه منها، و في هذا يختلف الرهن الحيازي العقاري عن الرهن الرسمي الذي لاتلحق فيه ثمار العقار المرهون به إلا من وقت من وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية.
وقد يحدث وأن يحل الدين المضمون قبل أن يستوفي الدائن المرتهن على الثمار.
عند ذلك يرى الأستاذ الدكتور أحمد عبد الرزاق السنهوري «يترتب على تسجيل تنبيه نزع ملكية العقار الأصلي المرهون أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار وإيراد عن المدة التي أعقبت التسجيل ويجري في توزيع هذه الغلة ما يجري في توزيع ثمن العقار، فإذا كانت الثمار مدنية فما يستحق منها عن المدة اللاحقة لتسجيل التنبيه إلى وقت رسو المزاد يلحق بالعقار ويوزع كما يوزع ثمن العقار المرهون نفسه.
أما إذا كانت الثمار مستحدثة أو طبيعية فلا تلحق بالعقار إلا بنسبة المدة التي أعقبت التسجيل إلى كل المدة التي بقيت فيها الثمار في الأرض ذلك أنه لا مبرر للتفرقة بين الثمار المدنية و بين الثمار المستحدثة أو الطبيعية، و ما دامت هذه الثمار المستحدثة أو الطبيعية بقيت في الأرض قبل التسجيل فإن ما يقابل هذه المدة يكون من حق الراهن»
