تُعد مسألة إثبات وانتقال الملكية العقارية من الدقائق القانونية التي تحظى باهتمام بالغ في التشريعات العقارية المقارنة، ولا سيما في الجزائر. وغالباً ما تثير القرارات القضائية الصادرة عن الجهات القضائية العليا – وعلى رأسها مجلس الدولة – نقاشات فقهية وقانونية عميقة، لاسيما عندما تتعلق بحجية العقود التصريحية كـ الشهادة التوثيقية. فما هي حيثيات النزاع القضائي حول هذه الشهادة؟ وما مدى وجاهة التوجه الذي يقلل من قيمتها القانونية كسند للملكية؟
مقدمة: إشكالية العقود التصريحية في الإثبات العقاري
تطفو على السطح أحياناً اجتهادات قضائية تثير الجدل حول الطبيعة القانونية للشهادة التوثيقية الموثقة لانتقال التركات، حيث يذهب بعض القضاة إلى اعتبارها مجرد "عقد تصريحي" يعتمد على تصريحات الأطراف فحسب، مما يجرّدها – في نظرهم – من القوة الثبوتية الكافية لنقل الملكية ما لم تُعزز بسندات أخرى. هذا التوجه دفع الفقه القانوني إلى إخضاع هذه الاجتهادات لمجهر النقد والتمحيص، بياناً لمدى تطابقها مع فلسفة التشريعي العقاري والنصوص التنظيمية الحاكمة للسجل العقاري.
أولاً: خلفية النزاع وموقف مجلس الدولة من الشهادة التوثيقية
في أحد النزاعات القضائية البارزة، تمسك المستأنفون بحقوقهم العينية على قطع أرضية معينة (منها القطع أرقام 771، 892، 893، وقطعة أخرى مساحتها 228 م² بمكان مسّكنة بمدينة تلمسان)، مستندين في ذلك إلى شهادة توثيقية حررت بتاريخ 14/05/1968 تكرس انتقال الملكية إرثاً.
غير أن مجلس الدولة (في القرار رقم 146.142 المؤرخ في 11/01/1999، الفرقة الثالثة - غير منشور) اتخذ موقفاً قضى برفض دعوى المستأنفين لعدم إثبات الملكية، مؤسساً قضاءه على الحيثيات التالية:
- الشهادة التوثيقية عقد رسمي: اعترف المجلس بأن الشهادة التوثيقية تعد فعلاً عقداً محررًا رسمياً.
- القصور في التصريح: اعتبر المجلس أن الموثق اقتصر فيها على تدوين تصريحات أحد الأطراف المتوفى (المرحوم الحصار عبد السلام)، والتي أفادت بأن والدته ("ن.م") كانت تملك حقوق ملكية على تلك العقارات.
- عدم كفاية التجريد التصريحي: أقر المبدأ القاضي بأنه لا يمكن شراء أو نقل حق عيني عقاري بمجرد "تصريح" ولو كان أمام الموثق، بل يجب إثبات الملكية بسند صحيح ينقلها فعلياً، معتبراً أن مجرد شهر الشهادة بالمحافظة العقارية لا يرفعها إلى مرتبة سندات الملكية الأصلية.
ثانياً: قراءة نقدية تحليلية لموقف مجلس الدولة
لقد قوبل المبدأ الذي استقر عليه مجلس الدولة في هذا القرار بانتقادات لاذعة ومبررة من قِبل الباحثين والمختصين في القانون العقاري، للأسباب الجوهرية التالية:
1. تجاهل القيمة القانونية والفنية للشهادة التوثيقية
إن القول بأن الشهادة التوثيقية لا تصلح سنداً لإثبات الملكية يعود إلى جهل بطبيعتها الفنية التي أقرها المشرّع صراحةً. فالشهادة التوثيقية تعد بحكم القانون الوسيلة الفنية الرسمية المعتمدة لإثبات انتقال الملكية العقارية إلى الورثة بمجرد شهرها في مجموعة البطاقات العقارية، وذلك تطبيقاً للمادتين 39 و91 من المرسوم رقم 76/63 (المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري).
2. التناقض في استبعاد الشهادة مقارنة بعقود الشهرة
إن حجة مجلس الدولة القائلة بأن الشهادة التوثيقية تعتمد على "تصريحات الأطراف" غير وجيهة ومردودة عليه؛ فالتشريع العقاري يعرف عقوداً تصريحية أخرى تكتسي حجية كاملة وتُعتبر سندات ملكية رسمية لا يُشكك فيها أحد، وأبرز مثال على ذلك عقد الشهرة المستحدث بموجب المرسوم رقم 83/352 (المؤرخ في 21 ماي 1983). فرغم أن عقد الشهرة يقوم بالأساس على تصريحات الشهود والمعاينة الإدارية (أي أنه عقد تصريحي بامتياز)، إلا أنه اعتُمد قانوناً كسند ملكية رسمي راسخ، فما بالك بالشهادة التوثيقية التي تستند إلى أصول إرثية وفريضة شرعية!
3. إغفال دور الرقابة الصارمة للمحافظ العقاري (مبدأ الشرعية)
القول بأن الشهادة التوثيقية لا تخضع للتمحيص والرقابة القانونية مجرد وهم غير صحيح. فاستناداً إلى مبدأ الشرعية العقارية، لا يمكن للمحافظ العقاري أبداً شهر أي وثيقة أو شهادة توثيقية في مجموعة البطاقات العقارية إلا بعد إخضاعها لرقابة دقيقة وشاملة؛ سواء من حيث الشكل (استيفاء الشروط القانونية والبيانات الإلزامية) أو من حيث الموضوع (مطابقتها للواقع العقاري)، تحت طائلة الرفض القاطع في حال وجود أي نقص أو عيب في البيانات.
ثالثاً: الإطار الزمني وآجال إعداد وشهر الشهادة التوثيقية
تأكيداً لأهمية هذا الإجراء التنظيمي وحرصاً على استقرار المعاملات، حدد المشرع آجالاً صارمة لإتمام وتحرير الشهادة التوثيقية وشهرها، والتي عرفت تطوراً تشريعياً هاماً:
الآجال الأصلية (وفق المرسوم 76/63):
- حددت مهلة إتمام إجراء الشهر في شهرين تبدأ من تاريخ تقديم الالتماس للموثق.
- تُممد هذه المهلة إلى أربعة أشهر إذا كان أحد المعنيين مقيماً بالخارج.
- تترتب المسؤولية المدنية لأصحاب الحقوق الجدد إذا تم تقديم الالتماس للموثق متجاوزاً ستة أشهر من تاريخ الوفاة.
التعديل المستحدث (بموجب قانون المالية لسنة 1999):
- تحديد مهلة إتمام الإجراء بـ ثلاثة أشهر تبدأ ابتداءً من تاريخ تحرير المحرر التوثيقي.
- تمديد الأجل إلى خمسة أشهر في حال كان أحد الورثة أو المعنيين مقيماً بالخارج.
- بقاء قيام المسؤولية المدنية للمالكين الجدد للحقوق العينية سارياً إذا تجاوز التماس تحرير المحرر مدة ستة أشهر من تاريخ الوفاة.
خاتمة
تظل الشهادة التوثيقية ركناً أساسياً من أركان النظام العقاري في تكريس استمرارية تسلسل الملكية ونقلها للورثة بكل أمان قانوني. وإن أي توجه قضائي يقلل من قيمتها الثبوتية أو يهضم دورها كوسيلة رسمية للشهر العقاري يفتح الباب أمام تعطيل الدورة الاقتصادية للعقارات، مما يبرز الحاجة الملحة لتوحيد الاجتهاد القضائي بما يتناغم والروح التشريعية للسجل العقاري.