أهم المبادئ التي تحكم نظام الشهر العيني العقاري:
- مبدأ التخصيص:
وهو تخصيص صفحة أو عدّة صفحات من البطاقات العقارية لكل وحدة عقارية.
وهو تخصيص صفحة أو عدّة صفحات من البطاقات العقارية لكل وحدة عقارية.
- مبدأ القوة الثبوتية:
مفاده أن التصرفات التي تقيد في ظل نظام الشهر العيني هي قرينة قاطعة على الملكية بالنسبة للعقار أو للحق العيني موضوع الشهر ويصبح التصرف سليما خاليا من العيوب مهما كان مصدرها.
ويعتبر الحق المقيد موجود بالنسبة للكافة وعليه لا يمكن الطعن فيه لا بدعوى البطلان ولا بدعوى الاستحقاق أو الاسترداد ويكون المتصرف في مأمن من المنازعات مما يطمئن المتعاملين الاقتصاديين ويشجع القروض المرتبطة بالرهون.
- مبدأ الشرعية:
مفاده أن يتحقق المحافظ العقاري من كل التصرفات المراد شهرها ,بدقة حتى لا تهدر حقوق الناس نظرا للقوة الثبوتية للقيد فيلزم بتفحص كل الوثائق والعقود ويتحقق من صحة التصرف وتوفر أهلية المتصرف وخلو إرادته من العيوب ويتحقق من سلب الملكية ومدى مشروعية المحل وجواز التعامل.
وعليه فإن الدول التي أخذت بهذا النظام برمته كلفت قاضي للقيام بإجراءات الشهر وأنشأت صندوق تأمين لتعويض المتضررين من جراء القيد بإهدار حقوقهم.
- مبدأ القيد المطلق:
ومعناه أن القيد والشهر وهو مصدر الحقوق العينية العقارية وهو الذي ينشئها، يعدلها أو يزيلها فكل حق غير مقيد لا وجود له، لا بين الأطراف ولا في مواجهة الغير ,وكل حق مقيد هو حجة على الكافة ولا يمكن لأحد أن يحتج بملكية حق عيني لم يشهر مسبقا.
- مبدأ عدم إكتساب الحقوق المقيدة بالتقادم:
فإذا كان التقادم سبب من أسباب إكتساب الملكية في نظام الشهر الشخصي فإنه مستبعد في نظام الشهر العيني، فلا يمكن لواضع اليد على عقار مهما طال إكتسابه به أن يطالب بتملكه إذا كان سند الملكية فيه مشهر لأنه يتعارض مع مبدأ القوة الثبوتية المطلقة ولأن الحيازة هي قرينة على الملكية والملكية ثابتة بالقيد في هذا النظام.
